CABARAN AJK / JMC BADAN PENGURUSAN STRATA

اللَّهُمَّ صَلِّ عَلَى مُحَمَّدٍ وَعَلَى آلِ مُحَمَّدٍ

 بِسْمِ اللهِ الرَّحْمنِ الرَّحِيمِ

Jawatankuasa JMB/MC memang mempunyai cabaran yang besar, adakalanya sampai tak tertanggung dek badan. Belum dengan kerenah penduduk, kerenah pemilik dan pelbagai lagi yang rasa diri mereka "boss" dan jawatankuasa JMB/MC ni "kuli" hanya dek kerana mereka membayar sejumlah fi. Bagi JMB/MC yang telah kukuh atau stabil dari segi kewangan tiada masalah besar, namun bagi JMB yang masih terkial-kial mencari kewangan dan menstabilkan kedudukan, dan adakalanya dimaki dan di umpat oleh pemilik/penduduk kerana kemudahan/perkhidmatan yang disediakan tidak seperti apa yang mereka impikan. Tidak ramai pemilik/penduduk yang mahu ambil tahu, mereka hanya cuma ingin tahu semuanya "alright". Itulah lah cabarannya!!

-admin-

Bagi pemilik dan penghuni unit kediaman berstrata, pastinya mereka sudah biasa dengan istilah Badan Pengurusan Bersama atau Joint Management Body (JMB) dan Managemant Corporation (MC).

JMB/MC adalah satu jawatankuasa yang dianggotai dan ditadbir oleh Pemilik Petak dalam mengurus dan menyenggara bangunan. JMB/MC diwajibkan di semua bangunan bertingkat yang tertakluk di bawah hakmilik strata.

Ahli Jawatankuasa yang dilantik melalui Mesyuarat Agung merupakan organisasi yang bertanggung mengurus dan mentadbir JMB/MC. Tanggungjawab dan kuasa JMB adalah mematuhi notis PBT, menyenggara harta bersama, mendaftarkan JMB, menentukan dan mengenakan caj penyenggaraan, memastikan Kumpulan Wang Penyenggaraan Bangunan diaudit, mentadbir Kumpulan Wang Penyenggaraan Bangunan, menguatkuasa kaedah dalaman (House Rules), mengadakan Mesyuarat Agung Tahunan dan Luar Biasa, menginsuranskan bangunan, menyediakan dan menyenggara daftar pembeli, lain-lain perkara yang berkaitan penyenggaraan bangunan dan menyenggara Sinking Fund.

Cabaran Kritikal Dalam Pengurusan JMB NILAI SANTALIA

1. SISTEM Pengurusan

Pengurusan adalah teras kepada setiap organisasi, bagi JMB/MC ianya adalah faktor kritikal yang paling utama dalam penentu kejayaan dan kecemerlangan organisasi tersebut, dengan adanya sistem sudah pasti organisasi akan mudah dan senang diurus. Terdapat tiga (3) pengurusan utama yang perlu dititik beratkan oleh Pengurusan JMB/MC;

(1) Pengurusan Sumber Kewangan – Kewangan adalah nadi kepada kelancaran sesebuah organisasi, oleh itu JMB/MC perlu mempunyai satu SISTEM pengurusan kewangan bagi memudahkan penyemakan dan penyimpanan data. Pengurusan kewangan yang bersistematik seperti penggunaan sistem perakaunan MYOB dan UBS amat membantu dalam hal-hal pembayaran, laporan kewangan, laporan penghutang dan penginboisan.

Pengurusan dan pengawalan ALIRAN TUNAI amat penting bagi memastikan ianya tidak menjejaskan operasi, penyelenggaraan fasiliti dan bangunan. Jika tidak dikawal, maka ianya akan menyebabkan JMB/MC tersebut lumpuh. Sama seperti organisasi-organisasi lain, pengiraan dan penetapan BUDGET perlu dilaksanakan bagi memastikan keseimbangan kewangan JMB/MC tersebut. Cabaran besar JMB Nilai Santalia :-

(a) adalah untuk memastikan kutipan bayaran yuran penyelenggaraan dalam kadar peratusan yang tinggi, paras 70% ke 80% adalah kadar cukup bagi menampung kos pengurusan dan penyelenggaraan. Namun ianya tidak berlaku di mana jumlah kutipan yang tidak memberangsangkan dan jumlah unit-unit yang tidak dikenal pasti pemiliknya sangat menyukarkan Jawatankuasa mencapai peratusan tinggi yuran penyenggaraan (MF). Malah di kalangan pemilik yang sedia ada pun susah untuk membayar yuran berkenaan pada masa yang ditetapkan. 

(b) Tiada kemampuan dalam menyediakan sistem perakaunan yang lengkap kerana pihak Jawatankuasa terpaksa berfikir sepuluh kali untuk membelinya. Maka semua pengebilan, inbois, laporan kewangan dan hutang dilakukan secara manual. 

(c) Pengurusan Sumber Manusia - Pembangunan modal insan perlu dijadikan keutamaan dalam melahirkan AJK JMB/MC serta warga kerja yang berkemahiran dan berpengetahuan luas serta memiliki etika kerja yang positif. Namun JMB Nilai Santalia tidak mampu menggajikan pekerja tetap bagi melancarkan "operasi" penyenggaran dengan  lebih baik dan lancar. Semua kerja dilakukan oleh satu dua orang jawatankuasa yang aktif dan sehingga satu tahap inbdividu terbabit pun tiada semangat dan daing saing lagi memandangkan semua perkara perlu ditangani  sendirian. Maka hasil perkhidmatan yang disediakan tidak seperti apa yang masyarakat harapkan, dan akhirnya individu terlibat yang dipersalahkan dan diumpat di belakang dengan pelbagai tohmahan dan tuduhan. 

(d) Pengurusan Bangunan dan Fasiliti - Pengurusan bangunan dan fasiliti yang baik boleh menjadikan hartanah di sesebuah tempat itu mempunyai nilai yang baik. Ianya dapat mewujudkan satu persekitaran yang kondusif, selesa dan selamat. Pemantauan berkala perlu dilaksanakan kerana semakin lama bangunan dan fasiliti itu maka semakin tinggi juga risikonya. Selain itu kos penyelenggaraan juga akan meningkat dari masa ke semasa. Namun apabila sumebr manusia kurang di JMB NIlai Santalia, mana mungkin pengurusan dapat di lakukan dengan baik dan berkesan.

2. UKHUWAH

Allah SWT berfirman yang bermaksud “Orang-orang beriman itu sesungguhnya bersaudara. Sebab itu damaikanlah (perbaikilah hubungan) antara kedua saudaramu itu dan takutlah terhadap Allah, supaya kamu mendapat rahmat (surah al-Hujurat: 10)

Hubungan baik di antara jiran tetangga perlu dijadikan keutamaan dalam pengurusan sesebuah komuniti. Aktiviti-aktiviti kemasyarakatan perlu dianjurkan dalam membina hubungan baik dan kerjasama sesama jiran tetangga. Antara aktiviti yang boleh dianjurkan adalah seperti;

• Sukaneka dan sukan

• Hari Keluarga

• Gotong-royong

• Sambutan Hari Perayaan

• Aktiviti Laman Hijau dll.

Pihak pengurusan JMB/MC perlu melaksanakan aktiviti tersebut dengan mengambil kira pengelibatan semua golongan masyarakat tanpa mengira kaum dan peringkat umur, jangan sesekali terlepas pandang kepada golongan pelapis (remaja), mereka perlu didekati kerana mereka adalah aset yang bakal mewarisi pengurusan sesebuah komuniti.

Antara cabaran besar bagi JMB Nilai Santalia adalah untuk menguruskan “jiwa-jiwa” (komuniti), KEMAHIRAN KEMANUSIAAN perlu diterapkan kepada setiap AJK dalam berurusan dengan komuniti yang datang dari pelbagai latar belakang, berlainan kaum, peringkat umur dan tahap Pendidikan. Sudah pasti sukar kerana AJK sendiri pun susah untuk memberi komitmen di dalam hal berkaitan ukhuwah ini.

3. KOMITMEN

Terdapat tiga (3) kumpulan di dalam komuniti yang mempunyai peranan dan tanggungjawab yang berbeza.

a) Ahli Jawatankuasa – orang yang layak (pemilik petak) dan dilantik melalui mesyuarat agung JMB/MC. Mereka kebiasaannya tidak dibayar gaji, sesetengah tempat mereka hanya dibayar elaun mesyuarat. Walaupun tiada gaji atau elaun, mereka perlu faham tanggungjawab dan peranan mereka. Mereka perlu berkomitmen terhadap tugas yang perlu dilaksanakan dengan ikhlas dan penuh kesabaran bagi mengurus organisasi dan komuniti. Komitmen yang tinggi dapat membantu JMB/MC terurus dan cemerlang.

b) Pekerja – orang-orang yang dibayar upah/ gaji oleh JMB/MC, jenis-jenis jawatan kebiasaanya seperti;

• Pengurus / Penyelia

• Juruteknik

• Kerani

• Pekerja AM

Kaedah pengajian adalah sama seperti firma/ syarikat perniagaan lain seperti gaji pokok, elaun serta perlu dicarumkan ke KWSP dan SOKSO, mereka layak untuk menikmati cuti-cuti seperti cuti tahunan, cuti sakit, cuti ehsan, cuti kecemasan dan sebagainya. Dengan faedah-faedah ini, para pekerja wajib berkomitmen ke atas apa sahaja yang ditugaskannya.

c) Penghuni (pemilik/ penyewa) – Golongan ini terdiri dari orang-orang yang menghuni unit-unit dalam kawasan yang sama (harta bersama). Mereka perlu berkomitmen untuk;

• Mematuhi segala peraturan / Akta 757

• Menjelaskan yuran penyelenggaraan

• Menjaga harta bersama

• Menjaga hubungan baik diantara jiran tetangga

Inilah yang menjadi cabaran besar bagi JMB Nilai Santalia. Komitmen susah untuk diterapkan/dicipta  dalam 3 kumpulan komuniti ini. Masih jauh lagi kerana sikap bermasyarakat masih tiada dalam komuniti ini.

4. SOLUSI

Mengurus dan mencari jalan penyelesaian terhadap masalah komuniti dan harta bersama melalui KESEPAKATAN. Adalah menjadi tanggungjawab AJK JMB/MC untuk mengurus dan mencari solusi terhadap hal-hal harta bersama dan komuniti melalui persetujuan bersama (mesyuarat). Namun untuk mendapat kehadiran separuh dari jumlah pemilik petak pun susah sekali. Kesepakatan tidak akan terhasil apabila masyarakat tidak tahu bermasyarakat.

5. EFEKTIF

KEMUAFAKATAN dalam menjalankan apa jua aktiviti menghasilkan satu keputusan yang Efektif “berat sama dipikul, ringan sama dijinjing” menjadikan sesebuah JMB/MC itu lebih baik pencapaianya. Namun di sini, tiada kemuafakatan...hanya segelintir sahaja yang memikirkan konsep tersebut. Selebihnya hanya lihat perkembangan dan penghasilan dan sekiranya tidak seperti yang diharapkan mula membawang dan mengumpat di belakang. Sikap ini akhirnya akan menjadikan jawatankuasa "mual" dan "muak".

6. STRATEGI

JMB/MC perlu mempunyai strategi dalam pengurusan dan pentadbiran mereka, antara perkara yang perlu diwujudkan dalam pentadbiran JMB/MC;

• Objektif penubuhan JMB/MC

• Visi dan Misi

• Pelan dan Tindakan

Namun, mana mungkin terlaksana sepenuhnya...jikalau ada pemikiran negatif dalam minda PEMILIK PETAK itu sendiri. Gagal dalam memahami konsep hidup di bangunan berstrata pun telah menjadikan objektif pun hanyut. Masih jauh lagi perjalanan JMB Nilai Santalia bagi melahirkan pemilik petak yang sanggup memikul tanggungjawap secara bersama dan sekaligus mengeluarkan apartment ini dari situasi yang dhaif. Fikir-fikirkan dan selamat beramal.

INGINKAN KEDIAMAN MEWAH, TETAPI PEMIKIRAN CETEK

اللَّهُمَّ صَلِّ عَلَى مُحَمَّدٍ وَعَلَى آلِ مُحَمَّدٍ

 بِسْمِ اللهِ الرَّحْمنِ الرَّحِيمِ

Ada segelintir manusia yang selalu inginkan yang terbaik dalam banyak hal, tetapi tidak pun bersama atau menyertai kebaikan yang diinginkan. Sukar untuk difahami maksudnya kan... hanya Jauhari yang mengenal Manikam. Tak banyak masyarakat yang bertanya pada diri sendiri adakah apa yang aku sumbangkan telah cukup untuk aku meminta-minta sesuatu kebaikan yang berlebihan dari sepatutnya. Manusia sering gagal memahami sikap di dalam kehidupan bermasyarakat. Mereka sering inginkan orang lain melakukan sesuatu kebaikan tetapi mereka sendiri mengabaikan kebaikan tersebut. Contohnya dalam kehidupan masyarakat yang hidup di bangunan berstrata. Mereka merasakan bahawa sejumlah bayaran atau yuran yang telah dibayar membolehkan mereka meminta sesuatu kelebihan atau kemudahan tanpa mengenali permasalahan yang di hadapi oleh pengurusan terutama bagi pengurusan Jawatankuasa JMB. Mereka merasakan Jawatankuasa bertanggungjawap sepenuhnya atas pengurusan di bangunan berstrata, tetapi mereka lupa bahawa JMB adalah satu pertubuhan yang mana ianya dilakukan dengan sukarela terutama bagi JMB yang beroperasi tanpa bantuan dari pemaju yang sepatutnya bertanggungjawap kepada bangunan berstrata tersebut. Sehingga adakalanya "Jawatankuasa" pula dibebankan dengan kerenah dan sikap tidak masuk akal dan ada ketikanya mereka berfikiran bahawa Jawatankuasa seperti "kuli" mereka. Apa-apa pun hidup dalam komuniti berstrata ini perlu ada timbangrasa dan tolak ansur dalam memahami sesuatu situasi.

-admin-

******************************* 

UNTUK menjadi sebuah negara maju menjelang 2020, rakyat Malaysia juga perlu berfikiran ke hadapan. Namun ia masih jauh lagi untuk dicapai.

Sebagai contoh, gaya hidup di kondominium dan pangsapuri. Ada di antara hartanah ini mungkin mempunyai kemudahan terbaik tetapi apabila melibatkan kos penyelenggaraan terlalu banyak kekurangannya.

Ia berdasarkan penemuan terbaharu terhadap kualiti pengurusan hartanah berstrata dari kajian yang dijalankan Kementerian Kesejahteraan Bandar, Perumahan dan Kerajaan Tempatan. Setiap tahun, kementerian itu menjalankan Skim Penilaian Kualiti Pengurusan Strata (ITS) atau Star Rating yang menilai kedudukan piawaian badan pengurusan bersama (JMB) atau perbadananan pengurusan (MC) pangsapuri dan kondominium.

Kedudukan badan pengurusan ini dinilai berdasarkan tujuh perkara dengan pengiktirafan lima bintang merupakan ranking tertinggi. Namun, lebih separuh atau 69 peratus kondominium dan pangsapuri seluruh negara menduduki ranking di bawah par dengan mendapat pengiktirafan satu atau dua bintang pada 2015.

Pada 2014 menyaksikan peratusan yang lebih kecil dengan kira-kira 65% menduduki ranking di bawah par. Berdasarkan tinjauan hanya 1% atau 74 daripada 7,325 skim pembangunan strata mendapat pengiktirafan lima bintang pada penilaian tahun 2015 yang dimaklumkan kepada Sunday Star. Jika trend sedemikian berterusan, penduduk pada masa akan datang akan mewarisi standard lemah dalam kehidupan di tengah-tengah kemudahan moden.

Buat masa ini, hampir enam juta daripada 20 juta rakyat Malaysia yang tinggal di bandar menetap di bangunan berstrata seperti pangsapuri dan kondominium.

"Namun jumlah ini akan meningkat pada masa depan ketika negara berkembang dengan pesat," kata Setiausaha Bahagian Perkhidmatan Perbandaran Kementerian Kesejahteraan Bandar, Perumahan dan Kerajaan Tempatan, Mohammad Ridzwan Abidin.

Beliau berkata salah satu masalah utama yang terus menghantui penghuni kondominium adalah keengganan penghuni lain membayar kos penyelenggaraan. Masalah lain adalah kerosakan bangunan dan perkara berkaitan penguatkuasaan.

"Buat masa ini, kira-kira 70% penghuni di tahap di mana mereka sedar mengenai apa yang perlu dilakukan dalam menguruskan hartanah mereka.

"Mereka belum berada pada tahap menghargai manfaat untuk bekerjasama antara satu sama lain dan mewujudkan budaya hidup yang lebih baik," katanya.

Mohamad Ridzwan berkata terdapat keperluan untuk mengubah pemikiran rakyat dalam memupuk masyarakat yang mempunyai kesedaran sivik di bangunan kediaman bertingkat.

"Generasi pada masa akan datang akan tinggal di bangunan berstrata, jadi orang ramai perlu cuba menjadi contoh yang baik kepada mereka," katanya.

Beliau turut mendedahkan lebih ramai memilih untuk meninggalkan rumah atas tanah dan tinggal di bangunan bertingkat.

"Kumpulan ini akan belajar untuk menyesuaikan diri dengan budaya hidup dalam bangunan berstrata kerana gaya hidup yang berbeza dengan rumah atas tanah.

"Mereka perlu menjadi lebih inklusif dan bekerjasama dengan jiran-jiran mereka," katanya.

Pada masa sama, beliau berkata golongan itu juga perlu belajar untuk lebih bertimbang rasa apabila menggunakan kemudahan yang dikongsi bersama.

Pada Mac lalu, Sunday Star melaporkan bahawa penduduk tidak membayar kos penyelenggaraan dan caj lain akan dikenakan tindakan tegas apabila kerajaan menubuhkan sebuah pasukan untuk mengukuhkan penguatkuasaan Akta Pengurusan Strata.

Akta tersebut membolehkan penghuni membawa pertikaian kes berkenaan kepada Tribunal Pengurusan Strata untuk diselesaikan.

Malah, Persatuan Pengurus & Ahli Jawatankuasa Bangunan Malaysia, Richard Chan turut bersetuju bahawa masalah terbesar dan kritikal adalah pungutan yuran dengan berkata amat jarang sekali JMB atau MC boleh mengutip bayaran daripada 80% penghuni.

ARTIKEL: