KERJA-KERJA UBAHSUAI PAIP 4" x 2" (BYPASS) DI METER UTAMA

اللَّهُمَّ صَلِّ عَلَى مُحَمَّدٍ وَعَلَى آلِ مُحَمَّدٍ

 بِسْمِ اللهِ الرَّحْمنِ الرَّحِيمِ

Kerja-kerja mengubahsuai paip di meter utama.... masa zaman pemaju ada 2 meter utama...satu meter untuk kegunaan kediaman dan satu meter lagi untuk rumah kedai. Pihak JMB tidak dimaklumkan berkenaan perkara tersebut dan semasa membuat permohonan meter pukal, pihak JMB hanya memohon untuk satu meter pukal unit kediaman. Ketiadaan meter ini, mungkin tidak terasa untuk beberapa bulan kerana masih menggunakan meter Pemaju.

Tiga  minggu yang lepas pihak SAINS telah mencabut meter berkenaan dan meminta pihak JMB untuk membuat permohonan sekiranya ingin menggunakan meter berkenaan. Memandangkan tiada kepentingan untuk memohon kerana deposit tetap jugak diperlu kan jadi JMC bersepakat untuk melakukan bypass pada meter utama yang mana meter paip asal untuk unit rumah kedai disambung ke meter utama unit kediaman. 

Alhamdulillah semua selesai. Masalah air untuk unit-unit rumah kedai tiada masalah dan yang paling penting paip-paip di common area dapat digunakan untuk tujuan pembersihan dan menyiram pokok-pokok bunga di premis Santalia. Selesai satu masalah.

SELESAI!

INSPECTION LIFT BY HITACHI'S CONTRACTOR

اللَّهُمَّ صَلِّ عَلَى مُحَمَّدٍ وَعَلَى آلِ مُحَمَّدٍ

 بِسْمِ اللهِ الرَّحْمنِ الرَّحِيمِ

Dalam mesyuarat AGM 2 yang lepas, semua yang hadir ingin sekali "menghidupkan" lif yang lama telah mati. Admin sedar betapa pentingnya lif tersebut tetapi sebagai pihak yang menguruskan penyenggaraan tentulah kita akan melihat dari sudut kemampuan JMB itu sendiri. Kalau memang JMB ini ada SUNTIKAN dana besar... in sha Allah lif akan menjadi perkara utama. Nasihat dari kontraktor Hitachi sendiri, bangunan 4 1/2 tingkat tidak perlu ada lif kerana kos penyelenggaraan lif memang tinggi. Tiap-tiap bulan mesti ada maintenance servicing yang perlu dilakukan tanpa gagal. Dan yang pasti setiap bulan duit akan mengalir keluar, dan itu belum lagi dengan penggantian alat-alat ganti. Mereka sendiri telah menasihatkan pihak JMB untuk berfikir semula kalau ingin 'Menghidupkan" lif ini.

Tambahan pula dalam kepelbagaian ragam sikap penghuni apartment itu sendiri yang selalu menjadikan lif tersebut rosak. Cara penggunaan yang tidak beretika menjadi penyumbang untuk duit keluar dengan lebih deras utk kos-kos pembaikan.

Namun pihak JMB tetap mengambil sebutharga dari mereka. Nanti tidak mahu ada mulut-mulut yang berkata-kata di luar. Pihak JMC saje-saje tidak mahu repair lif tersebut. Quotation untuk 1 unit lif mencecah 20K...sanggup tak? Ukur baju di badan sendiri!

PENUKARAN STOPCOCK BULK METER OLEH SAINS

اللَّهُمَّ صَلِّ عَلَى مُحَمَّدٍ وَعَلَى آلِ مُحَمَّدٍ

 بِسْمِ اللهِ الرَّحْمنِ الرَّحِيمِ

Stopcock ni dah terlalu lama dan apabila ada kes-kes kebocoran contohnya tangki pecah dan beberapa insiden, agak susah untuk menutup air kerana stopcock telah tidak berfungsi dengan baik. Alhamdulillah pihak SAINS telah menukar stopcock berkenaan.

KERJA-KERJA PEMBAIKAN KEBOCORAN PAIP "AIR VALVE/SADDLE"

اللَّهُمَّ صَلِّ عَلَى مُحَمَّدٍ وَعَلَى آلِ مُحَمَّدٍ

 بِسْمِ اللهِ الرَّحْمنِ الرَّحِيمِ

Kerja-kerja pembaikan telah dijalankan. Pihak JMB baru sedar akan kebocoran tersebut apabila menerima bil yang pertama dari SAINS. Lopak air tu memang telah sedia ada dari masa pengambilalihan daripada Pemaju. Pihak JMB tidak menyedari bahawa terdapat paip bocor di bawah tanah, difikirkan lopak air. Selama beberapa bulan masih menggunakan meter pemaju, jadi pihak JMB tidak rasa tertekan dengan bil. Namun akhirnya bila bil telah diterima....ermmmm memang parah. Sekarang terpaksa pula memohon untuk membayar secara ansuran kepada pihak SAINS. Satu jumlah yang agak banyak...RM13,900 (bil 26/7/2016)

AIR VALVE

SADDLE

DI SINI KEBOCORAN TERJADI!

SELEPAS 2 MINGGU, TANAH DIKAMBUS SEMULA...SESSI MENGUJI
KEBOCORAN SELESAI

SELESAI! harap jangan ada yang bocor lagi....

JMB DI SAMAN oleh TUAN TANAH SEBELAH?????

اللَّهُمَّ صَلِّ عَلَى مُحَمَّدٍ وَعَلَى آلِ مُحَمَّدٍ

 بِسْمِ اللهِ الرَّحْمنِ الرَّحِيمِ

Catatan 1/8/2016 : Dalam sejarah belum lagi sebagai pembeli dan Badan Pengurusan Bersama (JMB) disaman oleh tuan tanah atas tuntutan kerana menggunakan tanah mereka selama belasan tahun. Yang mana tuntutan mereka adalah kerana mendirikan fencing dan guard house di atas tanah mereka. Logik tak? 

Admin sendiri telah pergi beberapa kali bagi tujuan pengurusan kes. Yupppp... admin tidak nafikan memang terlalu banyak prosedur yang perlu kita ikut. Sebagai orang biasa-biasa, memang susah bagi kita melaksanakan prosedur guaman ni. Anyway, admin sendiri personally merasakan sebagai seorang pembeli dan orang yang terlibat dalam penubuhan JMB ini, agak keterlaluan pihak pembeli dan JMB dibebankan oleh perkara yang sepatutnya tidak menjadi bebanan kepada mereka. Ini adalah kerana dalam kes Pangsapuri Nilai Santalia ini, semua pembeli merasa tertipu oleh Pemaju kerana projek yang dijanjikan indah khabar dari rupa. Dan setelah sekian lama lebih kurang 15 tahun, baru JMB dapat ditubuhkan dan akhirnya dengan segala susah payah dengan bebanan @default yang ditinggalkn oleh Pemaju diuruskan dan dilakukan sendiri oleh JMB, dan kini JMB Pangsapuri Nilai Santalia di saman! Logik ke? Tetapi inilah hakikat yang akan ditanggung oleh semua pembeli dan juga JMB Pangsapuir Nilai Santalia.

Admin tidak akan ralat kalau saman ini memang wajar untuk ahli JMB tanggung, tetapi ini kerana semua adalah sepatutnya digalas oleh Pemaju. Namun hanya kerana satu kelemahan dalam JMB, iaitu dalam JMB itu sendiri ada satu tempat untuk wakil Pemaju, yang dalam mesyuarat tidak pernah hadir@"cuci tangan" begitu sahaja, dan akhirnya pihak plaintif mengatakan JMB memanfaatkan tanah mereka. So... no way out, right?

Dahlah JMB tidak mempunyai dana yang banyak, minta menyediakan lawyer kalau nak "defend". Duit untuk penyenggaraan saje dah cukup2 makan, bagaimana JMB nak sediakan lawyer yang hanya nk buka file kes sahaja RM15K. Logik tak???? Mampukah JMB bertahan. Dan paling menyedihkan apabila pihak JMC dengan segala usaha telah cuba menghadapi pertikaian ini, pelbagai usaha dilakukan, admin sendiri telah mewar2kan kepada semua ahli JMB akan option-option yang JMB ada:-

1. Defend bermakna cari lawyer

2. Selesai luar mahkamah bayar tuntutan yang diminta oleh plaintif yang mana semua ahli JMB perlu mengeluar sejumlah wang untuk membayar mengikut kadar masa yang telah ditetapkan oleh plaintif.

3. JID @ penghakiman ingkar yang mana keputusan akan dilakukan oleh mahkamah mengikut kehendak plaintif atau mana yang difikirkan wajar oleh mahkamah.

Namun semuanya tidak memberi kerjasama. Admin rasa sangat penat melayan kerenah-kerenah ini, dan rasa-rasanya admin sendiri asyik perlu berulang-alik ke Mahkamah, jadi admin rasa cukup2 sudah...cukup sampai di sini saja...biar saje semua perkara, biar semua tanggung bersama. Kita tunggu dan lihat. Rasanya admin nak kata putus asa tapi sehingga akhir ni sebelum pengurusan kes yang ke 3 ni...... admin masih berfikir! dan JMC yang lain juga pecah kepala untuk mencari jalan penyelesaiannya.....

Nota admin: Hidup dalam bermasyarakat ni KUAT bila masyarakat itu sendiri bersama dan bersatu hati, namun ianya akan roboh dan terjunam apabila masyarakat berfikir dia hidup untuk diri dia sendiri. 

Catatan 19/8/2016 : JMB akan menerima JID@Penghakiman Ingkar...jadi tungggu kanlah keputusannya... nanti... nampaknya sama-samalah hadapi. 

SINKING FUND

اللَّهُمَّ صَلِّ عَلَى مُحَمَّدٍ وَعَلَى آلِ مُحَمَّدٍ

 بِسْمِ اللهِ الرَّحْمنِ الرَّحِيمِ

Ramai yang masih berasa keliru dan tidak mengetahui mengapakah kita membayar Kumpulan Wang Pelepas atau dikenali sebagai “Sinking Fund” untuk pangsapuri sedangkan dalam masa yang sama kita juga membayar yuran penyelenggaraan (Maintenance Fee). Sudah tentu pasti kedua-dua akaun ini adalah berasingan dan pihak JMB perlu membuka dua akaun bagi memudahkan pengurusan.

Nota Admin: Kadang-kadang oleh kerana sikap berkira2 pemilik menyukarkan pengutipan sinking fund ini. Maintenance fee dah sah2 utk bayaran rutin seperti utiliti, gaji pekerja, kebersihan, pembelian alatan kebersihan seperti bag sampah, penyapu dan pelbagai lagi (sekiranya dijalankan sendiri oleh pihak JMB) tetapi kalau JMB ambil "Cleaning Servises", sudah tentu pasti kos nya lebih tinggi. Jadi semua perkara ini perlu difikirkan kalau membeli rumah berstrata. Kita boleh "argued" tapi jangan sampai menyusahkan semua pihak. Pemilik mesti lebih bersikap positif sekiranya ingin membeli rumah berstrata ini. Segala pembaikan atau apa jua kutipan bukan untuk kebaikan individu sahaja tetapi semua pemilik. Fikir2kan.

Dalam hal ini terdapat empat persoalan yang terlintas dalam fikiran penghuni rumah bertingkat seperti ini.

1. Adakah Perbadanan Pengurusan (Management Corporation) mempunyai bidang kuasa di bawah undang undang untuk mengutip wang daripada pembeli rumah bertingkat?

2. Apakah peranan kutipan wang yang diambil khas untuk sinking fund ini jika dibandingkan dengan bayaran perkhidmatan penyelenggaraan?

3. Bolehkah perbadanan pengurusan menyalahgunakan kumpulan wang pelepas untuk pelbagai alasan?

4. Sekiranya berlaku penyalahgunaan kumpulan wang pelepas, apakah hak kita sebagai Pembeli Rumah?

Jawapannya

Akta 46 Hakmilik Strata 1985 dan Jadual H Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1989 menjelaskan sinking fund ataupun kumpulan wang pelepas diungkapkan sebagai tabung istimewa “special fund” dan ia boleh dikutip untuk memenuhi keperluan penting bangunan.

Pembeli rumah tidak harus keliru dengan kedua dua pengutipan wang oleh badan pengurusan ataupun management corporation iaitu sinking fund dan juga maintenance charge kerana masing masing mempunyai fungsinya tersendiri dimana kutipan wang maintenance ataupun penyelenggaraan digunakan untuk perkhidmatan penyelenggaraan bangunan ataupun apartment sendiri misalnya untuk kerja-kerja pembersihan, dan untuk menyelenggara surau, dewan serbaguna, pengurusan dan sebagainya.

Sebaliknya sinking fund pula digunakan sebagai wang kecemasan /reserve fund dimana wang tersebut digunakan khas untuk membaiki kerosakan utiliti dan penggantian baru di apartment, selain itu sinking fund juga digunakan untuk mengecat keseluruhan bangunan beberapa tahun sekali untuk mengekalkan kualiti bangunan.

Pembeli rumah bertingkat secara peringkatnya, hendaklah pada tarikh mengambil pemilikan kosong “vacant position” mencarum kepada kumpulan wang penjelas dengan sepuluh peratus (10) daripada bayaran perkhidmatan. Pembeli hendaklah membayar deposit satu (1) bulan dan tiga (3) bulan pendahuluan sebagai caruman kepada Kumpulan Wang Penjelas mulai tarikh pemilikan kosong dan selepas itu caruman yang sedemikian hendaklah dibayar satu bulan terdahulu.

Mengikut Akta Strata 1985 dan Jadual H Akta Pemaju Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1989 hanya membenarkan beberapa perkara terhad untuk Badan Pengurusan menggunakan wang sinking fund ini adalah demi kepentingan pencarum dan agar penggunaan wang yang adil dapat dijamin.

Namun apa yang membimbangkan Pembeli rumah bertingkat adalah penyalahgunaan kutipan tersebut, setelah meneliti undang-undang berkenaan adalah didapati terdapat beberapa kekurangan misalnya kekurangan panduan dalam isu cara pengumpulan dan penggunaan standard dan tidak dijelaskan dengan lebih terperinci lagi penggunaanya dan hadnya. Selain itu tidak juga dijelaskan dengan baik bagaimana wang itu harus di urus dengan transparensi yang lebih baik atau tanggungjawab badan Pengurusan untuk memberi penjelasan teliti akaun.

Walaubagaimanapun pembeli ataupun konsumer secara umumnya harus diberi pengadilan yang lebih baik dengan memberi lebih tanggungjawab kepada badan pengurusan untuk menjadi lebih akauntabiliti dan untuk mencapai motif pengumpulan sinking fund yang lebih mantap dan objektif.

Klausa 20 Jadual H mengatakan bahawa PEMAJU seharusnya menyimpan kutipan wang penjelas sebagai amanah sehinggalah badan Pengurusan ditubuhkan. Pemaju atau ejennya seharusnya memberikan audit tahunan kepada semua pembeli untuk menjelaskan berapa jumlah wang yang yang disimpan dan digunakan untuk keperluan bangunan.

Dengan ini kami pihak NCCC berharap Pembeli atau konsumer menjadi lebih peka dan bijak dalam masalah sinking fund dan perumahan bertingkat. Kami menerima banyak panggilan daripada Pembeli dan penghuni rumah beringkat untuk mendapat nasihat mengenai masah Perbadanan Pengurusan mereka yang menyalahgunakan wang sinking fund mereka, untuk pengetahuan ramai ini adalah salah disisi undang undang kerana sinking fund mempunyai matlamat tertentu dan didefinasikan oleh undang-undang mengenai pengunaannya.

Sekiranya terdapat penyalahgunaan wang sinking fund ajukan aduan kepada NCCC dan Kementerian Perumahan untuk tindakan lanjut ini adalah kerana penyalahgunaan wang tersebut adalah pecah amanah dan salah disisi undang undang.

Sumber Artikel: Pusat Khidmat Aduan Pengguna Nasional

APAKAH ITU ' harta bersama'

اللَّهُمَّ صَلِّ عَلَى مُحَمَّدٍ وَعَلَى آلِ مُحَمَّدٍ

 بِسْمِ اللهِ الرَّحْمنِ الرَّحِيمِ

Mengenali harta bersama yang dikongsi di dalam sesebuah bangunan/kawasan perumahan. Antara contoh harta bersama ialah seperti berikut:-

Tangga, laluan kecemasan, pintu masuk dan pintu keluar, koridor, lobi, lekapan dan pemasangan, lif, pelongsor sampah, tong sampah, kawasan, parit, tangki air, pembetung, paip, wayar, kabel dan saluran yang memberi kemudahan kepada lebih daripada satu petak, bahagian luar semua bahagian bersama bangunan, padang permainan dan kawasan rekreasi, jalan masuk, tempat letak kereta dan kawasan meletakkan kereta, ruang terbuka, kawasan landskap, tembok dan pagar, dan segala kemudahan dan pepasangan lain dan mana-mana bahagian tanah yang digunakan atau boleh digunakan atau dinikmati bersama oleh semua penghuni.

Jadi, adalah menjadi tanggungjawab semua untuk menjaga harta-harta ini agar sentiasa bekeadaan baik supaya dapat digunakan oleh semua penghuni.

Muafakat membawa berkat.

TAHUKAH ANDA : Strata Title vs Master Title

اللَّهُمَّ صَلِّ عَلَى مُحَمَّدٍ وَعَلَى آلِ مُحَمَّدٍ

 بِسْمِ اللهِ الرَّحْمنِ الرَّحِيمِ

Dah lama tak berposting.... banyak kerja yang nak dibuat.... ada masa luang admin share sedikit berkenaan STRATA TITLE ni....

Strata berasal daripada perkataan Stratified. Bermaksud pecah dan jeniskan.

Dalam kes hartanah, ianya bermaksud Pecah Lot.

Ingat tak korang kalau ada orang nak beli tanah, dia akan tanya dah buat pecah lot tak ? Apa yang dia maksudkan ialah, dah dapat Strata Title tak ?

Sebelum strata title atau sebelum pecah lot, gabungan semua blok adalah terletak di bawah satu title yang besar, dipanggil Master Title.

Master Title = Satu kotak Pizza Domino’s yang mempunyai 8 bahagian.

Strata Title  = Sekeping pizza Domino’s daripada 8 bahagian

Kenapa kita perlukan Strata Title?

Ianya penting kerana dengan Strata title itu barulah kita mempunyai hak-hak dan keistimewaan tertentu sebagai tuan tanah, sepertimana yang tertakluk dalam Akta Hakmilik Strata 1985-pindaan 2007

Contoh : apt,flat boleh menubuhkan JMB untuk jaga apt,flat atau kondo korang ni, kalau ada Strata.

Pemaju kadang kadang taknak pecahkan Master Title ni, sebab dia org boleh buat untung lagi melalui Maintenance Office diaorg….yg jaga flat korang.

Sistem Pemetaan Tanah yang digunapakai sekarang ni dipanggi “torrens System” di mana semua bahagian tanah berdaftar dengan seorang pemilik. Jika tanah itu luas dan belum dipecah lot, ianya dipanggil Master Title.

Hakmilik Strata (bangunan bertingkat) atau Hakmilik individu (Landed Prop) (sama aje) dikeluarkan oleh Pejabat Tanah berkenaan.

Hakmilik yang dikeluarkan untuk setiap unit (petak) bagi sesebuah bangunan yang mempunyai dua tingkat atau lebih atas tanah berimilik yang dipegang sebagai satu lot dimana kelulusan bagi memecah bahagi bangunan tersebut telah diluluskan (Seksyen 6 AHS). Contohnya, Rumah Pangsa, Pangsapuri, Kondominium, Penthouse, Kompleks Komersial dan Rumah Kedai.

Mana lagi lama proses tukarnama, beli yang ada Hakmilik Strata atau Hakmilik Bersama ?

-       Bergantung kepada keadaan.

Utk Master title – SPA akan bermula pada tarikh pemilik tanah/pemaju (Master Title) memberikan kebenaran (consent).

Utk Hakmilik Individu/Strata – SPA bermula pada tarikh di stem.

Nota Admin: Pangsapuri Nilai Santalia masih belum memperolehi Strata Title. Masih dalam proses memujuk Pemaju (ermmmm......classic benar perkataan ni kan?) Tak pasti berapa lama proses untuk mendapatkan Strata Title ini. Kami akan membangkitkan perkara ini di dalam mesyuarat JMC dari masa ke semasa. Itu keutamaan JMC.

sumber asal